5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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