5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口(kǒu)作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么yě)就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 作法与做法的区别，作法与做法的区别是什么