文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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