导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年裤子175是几个x(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅裤子175是几个x净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购裤子175是几个x买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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