导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以及南(ná文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释n)京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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