导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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