导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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