导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡<三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默/p>

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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