万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　350开头的身份证是哪里的>

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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