导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(z兰州女人为什么戴头巾hù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如兰州女人为什么戴头巾果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)兰州女人为什么戴头巾居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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