导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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