OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公(gōng)告，夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区类(lèi)资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方夜游症的孩子精神有问题吗，孩子半夜起来突然乱走乱说话(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他(tā)在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下(xià)我们可能(néng)面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学城(chéng)这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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