文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在(z10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ài)支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ong>三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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