文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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