文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身(sh四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些ēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了四字拟声词有哪些ABAB式，abcd四字拟声词有哪些城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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