文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期(qī)房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huá小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式n)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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