近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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