5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(s为什么梅西的人缘远比c罗好hí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势(s为什么梅西的人缘远比c罗好hì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 为什么梅西的人缘远比c罗好