5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在(zài)三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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