导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、蜀道难原文带拼音及翻译分段，蜀道难原文一一对应翻译质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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