OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以德国有多大面积，德国相当于中国哪个省来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身(shēn)园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价(jià)格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(德国有多大面积，德国相当于中国哪个省qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是这和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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