文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(yǐ)开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预(yù)售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要(yào)在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)现良币驱逐劣(liè)币。

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