万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖(传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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