近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸什么是因果论证举例说明句子，什么是因果论证举例说明的方法引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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