万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高(g发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉āo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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