万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(r脱销什么意思啊，什么叫做脱销óng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的脱销什么意思啊，什么叫做脱销约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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