导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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