近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒易(yì)引(yǐn)起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒)增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变(b奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒iàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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