5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòn中国有几个党派，中国有几个党派组织g)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(y中国有几个党派，中国有几个党派组织ě)吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列(liè)。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不中国有几个党派，中国有几个党派组织确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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