万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(5公里是多少米 5公里是多少步xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的(de)开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份(fè5公里是多少米 5公里是多少步n)质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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