5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(x安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介íng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度(dù)的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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