5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构(g北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯òu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯>北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯p>

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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