5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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