饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗确限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对(duì)居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内的(de)相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服(fú)务(wù)项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会(huì)出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中(zhōng)操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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