饱受争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇产经(jīng)纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的(de)住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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