近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况及凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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