万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fá笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花ng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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