饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了(le)关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆(金允智致命之旅演的谁kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场金允智致命之旅演的谁成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来(lái)说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地(dì)产经金允智致命之旅演的谁纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这(zhè)样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋(wū)价值及(jí)工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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