导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占比不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里rong>人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积为3安定区属于哪个省哪个市的，安定区属于哪里1.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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