万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服yǒu)，那么，中国信达转让这笔simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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