将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡<一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思/strong>

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。