万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权(quá戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班n)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班p>

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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