近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shà22寸是多少厘米ng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资22寸是多少厘米回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人(rén)也称。

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