导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòn六朝是指哪六朝g)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。六朝是指哪六朝strong>

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。