近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称(独立事件与互斥事件的区别与联系公式，独立事件与互斥事件的区别与联系视频chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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