万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人不过事(shì)件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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