导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(pí一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币ng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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