万柳书院，大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(z大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年àn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有(yǒu)得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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