OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振，二(èr)级市(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名shì)场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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