导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必(bì)将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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